Memandangkan banyak viral berkenaan multiple submission, teman nak kongsi sedikit pandangan dan pengalaman teman.
>>Apa itu Multiple Loan Submission?
Bahasa mudahnya membuat pinjaman dengan bank secara serentak untuk membeli dua biji rumah atau lebih dengan bank berbeza2.
Kebiasaannya, mereka membeli sekurang-kurangnya 4-5 biji serentak dengan harapan apabila jual nanti dapat keuntungan berlipat kali ganda.
>>Adakah ianya pelaburan berbaloi?
Tidak dinafikan kebanyakan pelabur yang menggunakan teknik ini hampir semuanya berjaya ketika pada tahun 2009-2010. B
Bayangkan sekirannya membeli rumah pada harga RM400k, dan dijual pada harga RM600k,
Katakan keuntungan kasar seunit RM200k digandakan dengan 5 biji akhirnya RM1 million keuntungan berjaya di jana dengan modal berbekallkan booking fee dalam sekitar RM1k sahaja.
Wow menariknya.
>>Apakah risiko teknik ini?
Teknik ini teman katakan risikonya adalah paling tinggi dan perlu modal yang besar untuk ‘ëxit’ sekiranya strategi untuk jual gagal.
>>Kenapa?
Kebiasaanya dicanang dengan modal yang rendah anda dapat keuntungan berlipat ganda.
Tetapi sebenarnya ada kos tersembunyi yang perlu dibayar oleh pembeli.
Sebagai contoh ‘progressive interest payment’ kepada bank.
Kebiasaanya, apabila anda membeli projek baru dan perlu menunggu 2-3 tahun untuk hartanah itu siap.
Sepanjang tempoh menunggu itu, bank akan kenakan kadar faedah atau interest kepada pembeli secara bulanan mengikut progres hartanah tersebut.
Pengiraannya anda boleh rujuk kepada mr google.
Tetapi modalnya agak banyak untuk dikeluarkan sekiranya hartanah itu hampir siap. Itulah kos tersembunyi.
Pengalaman teman untuk harga rumah 300k, Estimation perlu dikeluarkan secara total dalam 10-20k juga dulu sebelum rumah siap dan boleh disewakan.
So benda-benda ini kalau tak tahu menangis juga bayar bulan bulan sebelum hartanah siap. Kalau ada 5 rumah lagi le.
>>>Jangkaan dan ramalan teman
Teknik dewa ini merupakan teknik yang sering disanjung sekiranya anda berjaya melakukan.
Tetapi teman boleh katakan dalam 10 yang buat mungkin hanya 1-2 orang yang boleh berjaya dengan cemerlang. Yang lain itu mungkin sekadar cover modal dan selebihnya menanggung rugi dengan penuh sesalan.
Apa pun ilmu memang diperlukan dan paling penting sebenarnya modal.
>>>>Kenapa?
Apabila teman melabur sesuatu, teman selalu fikirkan supply dan demand.
Sekiranya, ramai-ramai berjemaah beli projek baru secara lambakan dan semuanya merancang untuk jual atau disewakan.
Adakah unit itu mudah nanti disewakan atau dijualkan?
Ianya berbeza berbanding zaman 2009-2010, di mana masih tidak ramai yang tahu ilmu ini dan majoriti yang membeli rumah adalah untuk duduk.
Oleh itu, harga demand masih ada dan kebanyakan pembeli dapat jual dan sewakan unit dengan lebih mudah.
Bayangkan, sekumpulan pelabur merancang untuk buat sewa dan secara tidak langsung ‘supply’ kawasan itu tinggi. Secara tak langsung demand untuk sewa pun akan turun.
Bagi sesiapa yang ada modal lagi besar, akan upah Interior design untuk lebih mencantikkan rumah supaya dapat tarik penyewa.
Sebab itu teman katakan, walaupun modal rendah, akhirnya orang yang tidak mempunyai kemampuan modal akhirnya lebih berisiko untuk gagal.
Kalau unit cantik pun nanti dah turunkan harga sewa bagaimana unit biasa-biasa dapat tarik penyewa?
Bayangkan berjemaah ramai-ramai beli satu kawasan dengan matlamat sama. Sesiapa yang mempunyai kemampuan untuk survive dengan harga rental yang cukup-cukup makan boleh sustain.
Sesiapa yang tidak mempunyai modal, mungkin kadar sewa tidak mampu untuk cover installment. Akhirnya ‘bleeding’ 5 biji rumah secara jemaah. Akhirnya, unit dilelongkan.
Teman ada kongsikan 5 unit condo yang telah dilelongkan satu demi satu. Beli harga 600k dan dilelong hanya sekitar 400K.
Belum lagi kira outstanding maintenance fee” yang mencecah RM10,000 sebiji.
Pendek kata hutang mencecah RM1 juta juga dengan teknik ini sekiranya tidak berjaya.
Ilmu ini teman gunakan dalam trading saham, kalau ada boleh dapat RM1juta, anda juga boleh rugi RM1 juta atau lebih lagi.
itu namanya risiko.
Sebab itu teman acapkali tekan kawalan risiko ketika melabur.
SIfu-sifu selalu cerita yang indah-indah.
Seharusnya kita yang perlu sediakan back up plan or exit plan,
Kena fahami rules supply dan demand juga.
risiko tetap ada.
modal kena mantap
pelaburan hartanah perlu ada modal dan ilmu.
janganlah anda senang tersontot dengan janji-janji manis sifu-sifu diluar sana
Biar lambat asalkan selamat.
Sebab itu teman tekankan hanya kita saja yang betul-betul memahami keadaan financial kita.
Jangan terlalu ikutkan jejak orang lain. Risiko dan financial setiap orang berbeza,
Oklah, sambil menunggu dan teman isteri, bolehlah nak membebel dekat facebook ini.
Nak siap dah rawatan isteri teman. Bersambung lagi bila free
